你可以永遠相信海淀會跑贏大盤
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發布 : 01-18
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效果圖這是嚴肅君的第631篇推送2023年，北京商品住宅累計成交748.84萬平，同比基本持平。這一年行業環境變化復雜，從數據上看，樓市卻仍舊表現出了相當的韌性，維持住了平穩發展。這來之不易的平穩中，各開發商拿出看家本領，追搶熱地，打造紅盤。越秀實屬黑馬，去年11月底，項目首次開盤熱銷，順銷更是持續火熱。在12月網簽數據中，登頂海淀商品住宅成交金額銷冠、北京市10萬+頂級豪宅成交金額銷冠。作為指導價12.1萬元/平、目前在售建面約220-270㎡、總價區間約2200-3500萬的頂豪，在逆勢的市場里，香山樾著實給北京市場帶來難得的一抹紅。這還只是地塊帶來的紅利嗎？01 絕版地塊的含金量海淀區一直以來都以“卷”聞名，不管是人還是地，土地市場早就趨于飽和。近十年來，四季青板塊除了2020年供出的兩宗住宅用地，北地塊頤和金茂府，南地塊融創打造了香山壹號院，之后再無新增住宅用地用供應。直到2023年，海淀區掛牌拍賣的地塊也只有四季青這兩塊，越秀拿下近7.4萬平的更大的一塊。這是海淀近十年用地面積最大的高端改善項目，僅1.05容積率。在這里，越秀沒有選擇做疊拼，而是選擇了大平層。海淀+香山+大平層，讓西貴財富精英階層回歸大尺度的、都市的、極致居住舒適度的物業需求。享受海淀富集的城市資源的同時，還被香山優渥的自然環境包圍。這樣的地理位置堪稱絕版，自然更為金貴。02 從樓間距看豪宅尺度除去地理位置本身，香山樾最具價值的就是本身在構建時的巧思。近山不靠山，在建筑群的規劃上，選擇留白。這也是讓房子本身的基礎分更高的原因。香山樾整體建筑與香山直線距離約2000米左右，可以毫無壓力地欣賞香山公園、西山公園等三園一山的景色。南北正位，樓間距均在20米以上，最大樓間距43米，控高12米，樓棟和樓間距比最高達到1:3.6，這個留白的尺度，帶來了最好的采光效果和觀景舒適度。除此之外，利用項目“三面公園、一面西山”自然環抱的格局優勢，西側引西山入園，東側主動造園，屏蔽城市道路噪音。園區內圍繞古樹、關帝廟打造景觀節點。因地制宜造出的五園十六景，龍脊外形和古典著色，將建筑整體融于景色之中，使得現代建筑在深山中也不顯突兀。真·大隱隱于市。03 奢與隱的窗墻比如果說在香山的1.05容積率全四層純低密豪宅是“奢”，那么香山樾的空間尺度研磨里，盡是 “隱”的巧思。香山樾從建面約185平到273平，均為四居室，目前建面約220-270㎡在售。縱觀下來，都是南北通透的方正戶型。LDK一體化設計，套臥獨衛，動線完整，自由隱私。雙南向套間 四葉草式戶型布局——兩個南向套間，四葉草分布，多代居住互不打擾。超配行政主臥套間 建面約近100㎡的生活頭等艙——酒店式套房，展廳式衣帽間與主衛五件套雙臺盆設計。闊綽家政空間 功能拓展日常家居更從容——大小雙家政間預留，更多生活可變性。南向三面寬是基本操作，目前在售的戶型，均帶有270°觀景飄窗。整體給人的感覺就是寬闊與通透，闊達到好像直接住在深林中，但又保全了隱私。核心就在“窗”。客廳部分選用旭格推拉窗，超白玻璃幕，更高的透光性能，更好的平整度。185面積段客廳戶型開窗面寬占比達到75%，窗墻比達到55%；220面積段客廳戶型開窗面寬占比達到78%，窗墻比達到59%；270面積段戶型客廳開窗面寬占比達到81%，窗墻比達到61%。滿廳盡是窗，可開啟率達到50%。同時滿足隔熱系數1.1/1.0的超低能耗要求。這在北京，實屬難得，直接將園林山景無限拉入室內。主臥采用轉角窗，220戶型達到5.35米，270戶型達到5.25米，無障礙觀景。尤其是配備的觀景浴缸，情調滿分。這樣的戶型與設計保證了樓盤整體的優秀采光，同時不浪費一分觀景的機會，充滿審美高級感的舒適，段位極高。04 穿越周期的豪宅價值在當下的房地產市場環境下，開發商的實力和口碑，越來越成為購房者關注的重要側面。香山樾由越秀地產和北京城建聯合開發，南北雙強，一個是粵系國企開發商龍頭，另一個是素有“雙奧國匠”的美譽。尤其是過往經驗也告訴我們，越是實力穩固企業開發的社區，穿越周期的能力也越強。香山樾銷售指導價為12.1萬/平米，浮動范圍為±10%，最高售價13萬+/平米。嚴肅君了解到，目前住建委已網簽的均價達到12.24萬/平，鄰近的頤和金茂府和香山壹號院掛出二手房基本都在14-16萬/平米，而隔壁的西山美廬二手房更是每平米18萬+，存在一定價格倒掛空間，也能看到保值增值的空間。畢竟，豪宅的價值，也是精英財富家庭資產配置的一環。互動時刻：那么，2024來了，今年應該怎么資產配置，你怎么看？評論區見~
